上海金地未未来,一个逆天改命的上海二手盘

刚来上海的那年上海金地未未来,正好赶上朋友换房子

上海金地未未来,一个逆天改命的上海二手盘

2016年6月看好房上海金地未未来,8月就搬进去了,然后刚住进去房子就开启涨涨涨模式

上海金地未未来,一个逆天改命的上海二手盘

不过让我羡慕的上海金地未未来,还不是她吃了一波房价涨幅

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而是她置换的这个小区,一个浦东中外环间的二手房

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上海金地未未来,一个逆天改命的上海二手盘

从正面看,是不是普普通通,顶多立面涂料挺养眼的

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但是你换个角度,就会发现很多有趣的地方了

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每一户都有一个超大露台,而且每层露台还长的不一样

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有偏正方形的

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这种长方形的

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还有一整个可以看星星的楼顶

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而且这些…都在一个单元里

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这是什么神仙楼盘?

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01金地未未来

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这是浦东高行板块的一个项目,东北边就是外高桥保税区

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说这里为高行导入多少人口,引入多少相关产业,真的很难说,尤其是疫情之后,外高桥保税区的出租车生意都差了很多

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不过这里的房价一直都是坚挺的,尤其是这个“未未来”的项目

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它比自己所在的高行板块,均价要高出3-4w

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跟周边两个同期拿地的项目比,金地比隔壁的新城,高出整整10000块每平

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刚拿地的时候,集团内部都不看好,甚至预测开盘均价不会超过7000元/㎡

但当金地开盘的时候,200多套房源,有500-600个认筹,有一个没抢到3楼的阿姨,当场坐在地上哭了起来,均价在1.5w-1.7w左右

这让同期拿地的另外两家看懵了,其实从价格来看,被超越的项目远不止这两个

金地未未来在整个片区,正以以86000元/㎡冠绝这里的二手房市场

是什么让这个被集体不看好的楼盘逆天改命?

归根结底可能还是那句,用实力说话吧

而这里的实力,其实就是产品力

也是现在市场最缺的一个东西

02

我们解剖其中一个户型

这是四楼89㎡的户型

先不说前后大阳台,我们先看看这种尺度

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4.5米宽客厅,3.8米大面宽主卧

一般情况而言,面宽越大住的越舒服,但是这样做的话,规划上会非常损失容积率

因为相同土地面积,盖的房子越少,容积率越低,所以很多开发商,不太喜欢盖面宽太宽的项目,大多数户型,都是窄面宽、长进深的

但是未未来却反着来,一栋楼,只有两个单元,每个单元都只有这样的两户

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一个单元进去,左右各一户

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所以它一户三开间,整体面宽能达到将近12米

而这么做,不好的地方就是损失容积率,而好处就是,可以让设计者踏踏实实的追求产品的差异性和品质感

既然差异感,可以通过大阳台展示,那又是怎么做到家家户户都是大阳台、大露台呢

效果图,来源:乐居

可以看到,大阳台的出现,跟整个建筑单体排布有关

从视线范围内看到的第一层开始,二、三、四,开始逐渐退台,然后每退一步,就为下面留足了阳台的空间

比如四楼这个露台

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南露台,南北宽3.6米,东西长4.5米,16平米超大露台让客厅采光非常好

我们来想象一下,如果只是在每层外面,机械的加上附赠空间,那除了五楼,其他楼层的人都得哭,采光面都被上一层的阳台遮住了

但如果每层退一部分空间,就不一样了

二层露台放在左边;三层左边,就放一个面积小些的阳台;四层的露台,跑到了右边;然后顶楼,有一整个楼顶

就是这种,相互错开,层层退台

每家都有大阳台,而且是阳光满满的那种03

精彩的不止阳台

除了正常的室内采光之外,未未来有非常多的“眼睛”

就是窗户,而且是奇奇怪怪,无处不在的窗户

它的窗户永远都不是规则,不是左边多一扇,右边多两扇

背光拍摄,来源:金地未未来案例分析

就是下面多一扇、上面多一扇

背光拍摄,来源:金地未未来案例分析

而且无处不在,上楼梯拐角,来一个,还是落地的

来源:金地未未来案例分析

地下室,来个全落地

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客厅不够,来两个

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所以,我们看到它的外立面是这样的

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非常多窗户,而且你发现了吗,窗户开的面积和角度,都很用心

有拐角开的、贴地面开的,还有全开的,兼顾功能性的同时,还给整体户型带去一点俏皮04

我来这很多次,经常会有个疑问

毫不掩饰的说,我来这的前几次,都没分清楚

到底哪 里 是 一楼

同一栋楼,你从一侧看是1层

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从另一侧看,又是2层

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后来我发现,其实这里每栋楼,根本就不是5层,一共地上建筑,就有6层

只不过第一层,被当做地下室+停车库,放在了一层,然后从第二层,开始算作第一层

所以你从南面看是地面一层的地方,从北面看,其实整个建筑物的二层

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为什么要做这件事,我们看看这么做了之后,有了什么

一层,可以行车,二层,只能走人

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真正的人车分流,而且非常有空间设计感

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然后,这些连廊,把周边几个楼栋的第二层连接在了一起,把这里做成了一个像地面一样的地方,其实是一个空中连成片的连廊

所以你回家的路线,至少在3条以上

然后,一个连廊和另一个连廊之间,可以做很多创意,比如这个景观小点

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还有这种,供人休闲的茶歇处

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幽深的景观小道设计

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从地下室,回家也很方便,直接通入户楼梯

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类似这种二层架起的廊桥,一座可以连接四栋楼

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那整个小区一共有多少个这样的廊桥呢

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这6个“人行动线”节点,成了整个二层的交通枢纽,串联起每条小路,形成网,连成片

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丰富了人行动线,也拉近了整个社区之间的邻里氛围,大家是两个楼栋里的业主,但我们之间有廊桥的串联,是一片的

也许有人会担心,二层连成片是很好,但是会不会到了二层,就很难下去,或者地下车库的人很难上来

其实不会,不仅地下车库可以直接回家,小区里,就在各个景观小点旁边,都会看到这样的地下车库的入口

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真的是个宝藏小区

05

这样的小区有借鉴意义吗

我们都知道这种附赠面积的设计,早就不被建筑规范允许了

那金地未未来对今天的房地产市场来说,还有什么借鉴意义吗

其实金地未未来这个产品本身,也是被当时建筑规范限制的产物

当时碰到国家的新政策7090,也就是70%的房源,面积要在90㎡以下

于是这个项目在1.6的容积率、7090政策等各种被框死的参数下,疯狂在想该怎么做产品

准确说,如何做出好的产品

如何在争取附赠面积的时候,还能彼此不影响、甚至相呼应;如何增加采光面,还能让每个户型都有自己特色;如何兼顾优化人行动线和社区景观等等

这里说的每一件事都被未未来很认真的对待

所以金地未未来有的,绝对不仅仅只是会找附赠面积

到今天,政策是不可能一样了,境况也变了,但是有一个东西没变

那就是我们面对的,依然还是业主的家

是家,就需要产品力,而不是疯狂的复制

所以有时候很多地产人真的很怀念20年前,因为那个时候说的是产品,是设计,是匠心

是对待业主的家的态度

最后再说一个小故事

这个项目在2006年12月拿地,2008年6月开盘

有意思的是,金地未未来在卖完房子之后,因为有些业主反应绿化不够,金地未未来又跟集团请款补做绿化

也就是说,未未来在拿到购房款后,又回头掏钱出来,给小区补做了绿化,这件事在今天来看还是蛮匪夷所思的

更神奇的是,它不仅做了小区内部的绿化,还把张杨北路和五洲大道交叉口和金地未未来之间,一个L型公共绿化带,改造成了一个公园

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不仅做好了小区绿化、自带了公园,还免费为业主做了原本该市政配套做的公园

有业内的人疑惑这是什么操作,一位那个时候的地产人跟我说

“那个时候做项目,就单纯想做好产品,为业主考虑的好产品”

以上为正文,来自真叫卢俊团队

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