保利红棉花园:广州高价土地的辐射,海珠西部板块步梯楼踩盘报告

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80年代以前保利红棉花园,海珠区被称为“河南”,从小我的爸妈就跟我说的一句话“宁要河北一张床,不要河南一栋房”,河南就是海珠区,今时今日老邝的爸妈还整天把“过河南”挂在口边。作为广州市第一代睡城,如今的海珠区早已发展成熟,西部板块仍保留很多国企宿舍楼,中部广州塔则是广州地标,东部的琶洲互联网中心更是广州下一代核心。

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2017年3月29日保利红棉花园,时代地产以楼面价5.5w/m²拿下海珠西部广纸新城某地块,成为广州地王,也正是这次的地王效果太轰动,导致广州市政府在3.30紧急出台调控加码政策,以冲抵地王对房地产市场的效应。从开发商的财务成本计算,项目两年后上市的价格≈地价x 1.3-1.5倍才能盈亏平衡,也就是时代地产这块地在2019年上市时必须卖到7.5-8w才不亏钱。说句题外话,时代地产老板岑钊雄先生是南海九江人,他对家乡的贡献值得肯定,老婆娘家的人对他的口碑非常高。(配图所示价格为2017年3月)

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除了上述5.5w/m²广州地王,还有江燕路4.4w/m²“地后”,再加上广纸新城在售5.5w+单价的新房,整个海珠西部板块在这一轮行情是彻彻底底地火了一把保利红棉花园。老邝这次踩盘选择海珠西板块,本来是想看看光大花园、翠城花园这些热门小区,但考虑到这些楼盘价格太高不接地气,因此我把房源落在步梯楼这些刚需产品,以200w总价为上限看看能在这个板块买到什么产品?

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1、以后都避免踩盘步梯楼这次踩盘,老邝看了三个地铁步梯盘:宝岗大道站的橡胶新村、江泰路站的穗宁花园、燕岗站的保利红棉花园。可以说这次踩盘经历,是最平淡的一次,无论是小区、楼盘、配套设施我都找不到任何亮点,因此这篇文章我不打算写这几个房源,而是写点别的体会。

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自从2016年9月进入房产投资领域,这一年多时间老邝的踩盘接近100套,除了刚开始为了买桂花岗学位房踩盘步梯楼,这次是我第二次踩盘步梯楼,即使写越秀学位房,我也只是在房源附近拍照而不上楼。一年前的我初出茅庐,还兴致勃勃地爬9楼,可现在我连4楼的步梯楼都感到好辛苦,可以说随着我看的房子越来越多,“好房子”的标准我越来越清晰,这种步梯房在天然属性上就不是“好房子”,我相信绝大多数住过电梯楼的人,是不愿再住进步梯楼的(除非是1、2楼)。

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举个不恰当的例子:刚进入社会的小伙子,对长得一般般的初恋女友也觉得她是全世界最美,当小伙子经历过几段感情后,他的审美提高了,头脑里关于漂亮与否的阀值提高了,从而对另一半的姿色也越来越高。老邝现在对待电梯楼和步梯楼就有点这样的感觉,如果我单独写一篇步梯楼的踩盘报告有点鸡肋的感觉。

2、投资步梯楼需谨慎老邝监控的数据显示,同等地段或相似地段,在同一时期,电梯楼涨幅等于步梯楼的一倍,比例约等于30% V.S 17%,这个数据是绿中介的数据,虽然其在广州市的份额没有像北京那样处于垄断地位,但管中窥豹,各位小伙伴也能感受到步梯楼的上涨乏力,房价往往是在一轮行情的最后补涨阶段向上突破。

那是不是步梯楼就不能投资?非也,步梯楼只能靠信息不对称赚钱。第一种就是拆迁、加装电梯等利好信息的不对称,如果你有渠道早于其他人获取这种利好,那么提前买入即可。第二种就是笋盘,比如之前成交价200w的5楼单位,今天楼下4楼同朝向同户型报价160w,存在20%的安全边际。但即使第二种,老邝对于这种房源仍持保留态度,首先你怎么知道5楼200w的成交价就是市场真实反映?而不是市场狂热期的情绪溢价?其次换个角度思考,若中介收到一套笋盘,他最先想的肯定是自己或者几个同行能否吃下来,不可以之后会致电和自己交易过的投资客,然后致电和自己交易过的刚需客,因为他希望尽快促成交易吃提成的大头。这两层没人买之后他才会上交给小组主管,小组主管会安排组内成员联系各自的投资客、刚需客,四个层级都没人买之后才挂上网站或店铺门口。因此如果你不是非常熟悉当地市场,或者和当地中介保持非常紧密的关系,你是很难看到真正的笋盘,海珠西板块绝对是德城行的天下,老街坊跟他们的关系很熟络,感兴趣的朋友可以多留意他们家的房源。

老邝的投资思路很简单,广州还有15-20年的房产投资窗口,以3年为一次周期,我还可以操作5-6次,这种信息不对称的笋盘我就让渡给有精力、有时间和中介搞关系的其他人,我只要每次买中电梯房,而且买对广州发展战略上的重点板块,那么我相信自己是可以战胜市场上多数人,我不求全战胜所有人,也不贪心赚尽笋盘的每一分钱,只要“势”和“道”把握正确,“术”方面有点损失不算啥。

3、刚需型步梯楼看菜吃饭老邝谈论的上面2点仅从投资角度分析,如果你是刚需型买家还是看菜吃饭,比如你购买力有限,确实需要一个通勤方便的房子,那么贷款买一套100w左右的小户型也是可以的,起码在我看来比交租给房东的人,你更努力更有上进心。从地铁口共享单车的密度,就能看出海珠西的居住密度很高,居住密度高的地方,房价都有刚需支撑,跌就不要指望了。

又比如你需要一个学位,那么东山口/越秀/天河北的步梯楼是可以买的,但就买那种低总价上车盘,通过收租回笼现金,等小孩读一年级或满两年就卖掉,虽然因为学位占用五年卖出的单价会便宜,但起码腾一张房票继续买其他有潜力板块,而这每平米损失的价格,你就当孩子9年的教育投资,争取在下一套房子赚回来。

4、超乎想象的广佛候鸟踩盘结束时,老邝打算从燕岗站搭乘地铁回杨箕站,说句老实话,虽然我已买入千灯湖、佛山新城的物业,但我很少搭乘广佛线,8号线更是第一次搭乘。燕岗站作为广佛线首站,我原以为很少人排队,但实际情况并非如此,有许多人通过8号线沙园站换乘广佛线并往后坐一个站,争取在燕岗站抢到一个位置坐回佛山。老邝和坐在旁边的中年女性聊天,得知她是一名外省人,没有广州房票,目前在客村上班,家住在祖庙附近,每天都是如此通勤。

1号线+8号线+广佛线,确实把老西关、海珠西等老广的购买力外溢到佛山,并且承接了大量没有广州房票的刚需客、投资客。大家换个角度思考一下,作为弱势城市的佛山,你觉得地方政府愿不愿意继续限购?

总结广纸新城作为老四区(越秀、东山、海珠、荔湾)唯一有大面积新房供应的板块,无论是开发商还是市场都对它抱有极大的信心,在售新房的价格以及地王的心理影响又反作用于周边二手市场,虽然步梯楼的涨幅有点乏力,但这边原装电梯楼的价格非常坚挺。海珠和天河是广州唯二,涵盖老破小、刚需货、高大上三种层次板块的行政区,其房价的轮动具有很强的指导意义。

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